インスタライブ後記


フエッピーさんとインスタライブしました!
私なんて住宅業界の知識が2年半前は全然なかった新参者の素人なので、プロ施主とも言えるフエッピーさんとのお話はやはり勉強になりますね。
楽しい時間でした。

インスタライブの内容とも重なるんですが、話すのもあまり上手ではなく(書くのも上手ではないですが)、もう一度振り返りながら思うところを書いていきたいな~と思います。
まあ、雑記録です。

インスタライブでどんな話すればいいんかなと一応考えていたものの、私は住宅業界の素人ですし、他業界の常識(ものさし)を住宅業界にあてて分析しているので、正しいところ、間違っているところあると思います。その辺はご容赦下さい。

住宅購入で不幸になる人がいる

私の根本にあるのは、
一条工務店で契約する前の某鉄骨メーカーの営業方法に不信感を抱き、住宅業界ってどんなところなんだろうと調べてみたところ…、
やっぱり危険なところだと、率直に思ったこと。

レモン市場つまり、消費者と事業者間の情報の非対称性があり、適切な競争市場が形成されないことで、消費者が損をしやすい状況であるんです。

結局、この消費者が損をする(ひどい場合は不幸になる)状況を改善するには、2つ方策があると考えています。
実現できるかか否かは別問題ですが。

一つ目は、法整備。
もう一つは、
適切で健全な「競争市場」が形成されることです。

法整備から書いていきます。

法整備について

インスタライブでも話が出ましたが、住宅にとって重要な、耐震性、省エネ性(快適性)、耐久性について法律で規制するということです。

戦後の住宅難から政府は住宅供給に力点を置いた政策を行ってきたため(これ自体は間違いではないでしょう)、建築基準法は最低限度の規制しかしませんでした。その結果、耐震性、省エネ性(快適性)、耐久性が低レベルでしか担保されませんでした。
そして、その甘い法制度が、今現在でも残っている。

よく言われることは、業界の都合に寄り添った甘い基準を残しているという批判です。一般論で言えば政治を動かすのは「選挙の票を持つ利益代表」や「献金」、官僚への影響力で言えば「天下り先」。
住宅業界の利益団体の力が大きく、消費者の力はほぼ皆無ですので、業界の都合で甘い基準が残っているというのは理解しやすいことだと思います。

消費者にはそのような政治環境を変える手段は持ちえないですね。
正確に言えば、政治活動は誰にでも権利があるので出来るのですが、一生に一度の住宅購入のために、政治活動を一個人が行うのは非効率なので、実際的には難しいでしょう。
自己の利益とは別として、志のある人が声をあげるということはあり得ますが、今のところそれが十分に政策に反映できているか?というとまだまだかと(少しずつは進んでいます)。

私は、住宅購入で不幸な人間が出ることは「市場の失敗」だと思っていて、「市場の失敗」は「外部不経済」と言われます。
「外部不経済」は、
政治が是正すべきものですが、現実には、政治は動いていないですね。

健全な市場形成

「市場の失敗」と上述しましたが、住宅業界は競争市場が機能していないレモン市場です。競争市場が機能していれば、消費者は大きな失敗が少ない取引が出来ます。
例えば、コンビニの棚に並ぶ商品は、メーカー、卸、コンビニバイヤーの厳しい目に勝ち残ったものしか棚には並びません。市場競争に勝ち抜いているから棚に並んでいるのです。
しかし住宅では、供給業者は千差万別で、適切な市場競争に勝ち抜いているわけではありません。
残念ながら大手の事業者でも粗悪な場合もあります。実際に私も多くの相談を頂きます。

私も最初のハウスメーカーと契約した際は知識が無く大失敗。
名前が通る会社なら大丈夫だろうという誤った認識がありました。

優良な事業者も多くあるのですが、それを探すことが非常に難しいです。

優先されるべき解決案は「市場競争」

法整備と市場競争のどちらかが、
「消費者が守られる解決策」になると書きました。

私はどちらがより容易かと問われれば、「市場競争」であると思います。

市場競争に勝ち抜いた事業者だけの住宅市場であれば、失敗の確率は低くなります。
では具体的にどうすればいいのか?ですが、

「消費者が賢くなること」が適切な市場競争を促進します。
しかし、消費者の勉強は、難しいですよね。このサイトを見ている人がどれくらいの建築や不動産に精通しているのかは分かりませんが、これを書いている私でさえ、素人に毛が生えたレベルです。
実際上、消費者が賢くなることは期待すべき解決策とは思えません。

ではどうすればですが、「賢い消費者判断を外部委託」するのです。

「賢い消費者判断を外部委託」

子育てで、子供を保育園や幼稚園に預けますね、勉強を効率的に行うために塾に通わせますね。大学受験のための夏期講習を受けさせますね。

これらは全部本当は親が行ってもいいわけです。でも、幼児の相手をするのは手間がかかります、勉強を教えるのは時間がかかります、大学受験の勉強を親がもう一度理解して子供に教えるのには時間も労力もかかります。

だからほとんどの親は、お金を払って、その手間を「外部委託」するんです。

さて、子供の教育の話から、家つくりの話に戻します。

住宅は土地から買えば、5000万くらいはかかりますね。それなのに、なぜか素人が専門家と取引して買い物します。

これ、異常じゃないですか?

話をしている目の前にいる「専門家」は、
住宅購入者(あなた)の利益を代表してくれている確証はありますか?
断言できるのは、「専門家」は「事業者の利益」を代表しています。
住宅購入者と事業者の利益背反がある場合、
「事業者の利益」を優先します。取引ですから。

住宅購入者は取引で、「自己の利益」を最大化しなければなりません。
一方、その利益最大化のための知識経験を持っていないのです。

これが、「情報の非対称性」で、市場競争が機能しない原因です。

5000万の買い物で、取引を有利に進めるために、
そのうちの「50分の1」の100万程度のコストは支払った方が良いと思います。100万の妥当性はともかく、市場原理を機能させるコストを消費者は負担した方が理にかなっています。

子供を塾に通わせるのは、親が教えることの専門性を持っていないからでしょう?
同じことです。家に関する専門性を持っていないのなら費用を支払って「外部に委託」するのは理にかなっていませんか?

営業マン、設計士、インテリアコーディネーター、地盤調査員…多くの関係者が、「住宅購入者の利益」と「事業者の利益」を天秤にかければ、
「事業者の利益」を優先します。

取引を優位に進め「住宅購入者の利益」を実現するためには、
「賢い消費者判断を外部委託」することはとても合理的です。

これは、企業経営では一般的に行われることであり、例えば税理士はその典型です。国、行政は基本的に税金を取ることに主眼が置かれ、節税には非協力的です。それを専門知識(独占業務でもある)を使い税理士は節税を行います。

これと同様、専門性の「外部委託」を、住宅購入者が行うことは、市場特性や商品特性(価格、専門知識など)からも合理的。

一部そのような業務の専門家はいるようですが、あまり広がりは無いですね。本来合理的なものが広まらないのは、これもまた住宅市場と言う特殊性があるからです。

おっと…もっと話が長くなるので…
このあたりで終わりにします。


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